Un mur qui se salit, se fissure ou laisse entrer l’humidité finit par poser la question : faut-il le crépir ?
Le problème, c’est de savoir si ce mur vous appartient seul ou s’il est commun avec votre voisin. Cet article vous dit ce que la loi impose dans chaque cas.
Un mur privatif doit-il obligatoirement être enduit ?
Non, la loi n’oblige pas à enduire un mur privatif, c’est-à-dire un mur qui vous appartient seul. Vous pouvez le laisser brut, car le droit de propriété vous laisse libre d’en user, tant que les lois sont respectées.
Deux cas l’interdisent : une règle locale qui le prévoit, ou un état du mur qui cause un dommage ou un trouble anormal à votre voisin. Dans ce cas, c’est à vous de corriger.
Un enduit sert à protéger le mur et à en finir la surface. Un crépi est un enduit dont la surface a du relief. Vous pouvez donc choisir entre un enduit lisse et un crépi.
Aucun texte ne l’imposait dans une affaire jugée à Pau, où la cour d’appel a refusé d’obliger un propriétaire à crépir son mur.
Si vous hésitez sur un rendu tyrolienne, lisez le dosage d’un enduit tyrolienne avant de préparer le mélange.
Comment savoir si le mur est mitoyen ?
Un mur qui sépare deux bâtiments, une cour ou un jardin de ceux du voisin est présumé mitoyen, donc commun aux deux voisins. Cette présomption tombe si un titre ou une marque prouve le contraire.
La mitoyenneté peut ne valoir que pour une partie du mur. Un tronçon peut être commun pendant qu’un autre reste privé. Vérifiez donc chaque portion avant de décider qui paie ou qui décide.
Pour vérifier à qui appartient le mur, regardez ces quatre éléments :
- Les marques visibles : un sommet incliné, un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre d’un seul côté. C’est un indice, pas une preuve.
- Votre titre de propriété, qui prouve mieux qu’une simple marque.
- La possession trentenaire : trente ans d’usage continu, paisible, public et sans contestation, comme un propriétaire.
- La copie de votre acte, demandée au notaire ou au service de la publicité foncière, de 6 € à 30 €.
Qui paie l’entretien d’un mur privatif ?
Si le mur est privatif, vous payez son entretien, ses réparations et son aspect. Le voisin n’y participe pas, sauf si le mur est commun ou s’il abîme sa propriété.
Mais il peut vous demander réparation s’il prouve qu’un dommage vient de votre mur. Un mur resté brut ne suffit pas : il faut une gêne qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.
Un enduit de façade coûte environ 50 à 80 € le mètre carré, fourniture et pose comprises. Bien posé sur un support bien préparé, il peut tenir de 30 à 50 ans.
Le nettoyage se fait en général tous les 5 à 10 ans. Entre-temps, une inspection régulière repère les fissures et les infiltrations avant qu’elles ne passent chez le voisin.
Si une fissure est déjà là, voyez comment rénover un mur abîmé.
Ce que disent le PLU et la mairie
Les règles d’aspect du PLU
Le plan local d’urbanisme, ou PLU, est le document qui fixe les règles de construction d’une commune. Il peut aussi fixer l’aspect des murs et des clôtures : matériaux, couleurs et finitions.
Même si votre mur est privatif, cette règle s’applique à lui. Pour savoir ce qui vaut chez vous, lisez le règlement de la zone où se trouve le terrain : c’est lui qui dit ce qui est permis.
Pour savoir si votre adresse est soumise à ces règles, posez ces questions à la mairie :
- Quel est le zonage de mon terrain, et quelles règles s’appliquent à mon mur ?
- Mon adresse est-elle concernée par des règles d’aspect pour les murs et les clôtures ?
- Où puis-je consulter le règlement d’urbanisme ? Il est disponible en mairie, et aussi sur le service public de consultation du plan local d’urbanisme.
Le ravalement imposé par la commune
Un arrêté peut imposer un ravalement au moins une fois tous les dix ans. Cela ne crée pas d’obligation générale de crépir chaque mur privatif.
Un ravalement qui garde le même aspect ne demande en principe pas de déclaration préalable. Elle devient nécessaire si le mur est en secteur protégé, si le bâtiment est protégé ou si le PLU l’impose.
Si vous changez la couleur ou le matériau, la déclaration est aussi nécessaire.
Et si le mur est mitoyen ?
Si le mur est mitoyen, il appartient à deux voisins, donc personne ne peut l’enduire seul. Les travaux se font à deux, et leur coût se partage selon les droits de chacun.
Avant de commencer, écrivez à votre voisin en recommandé pour lui décrire le projet et sa durée. Si vous ne vous entendez pas, l’affaire peut aller jusqu’au juge.
Pour savoir qui paie et qui décide, voyez la règle du 50/50 et le tableau.
| Situation | Vous avez abîmé le mur | Votre voisin l’a abîmé |
|---|---|---|
| Qui paie les réparations ? | Vous | Votre voisin |
| Renoncer à la mitoyenneté pour ne plus payer ? | Impossible | Possible si le mur ne soutient pas votre bâtiment |
| Travaux non urgents sur le mur ? | Accord du voisin, sinon expertise | Accord du voisin, sinon expertise |
À qui revient la clôture entre voisins ?
Tout propriétaire peut clore son terrain, c’est la règle du Code civil (article 647). Si la clôture est placée en retrait de la limite, elle appartient au propriétaire du terrain où elle se trouve.
Une clôture posée sur la limite entre deux terrains peut être mitoyenne, donc commune aux deux voisins. À l’intérieur d’un seul terrain, elle reste privative.
Dans certaines villes et faubourgs, la loi peut obliger à clore, sauf règles locales contraires. Cette hauteur est de 2,60 m dans les communes de moins de 50 000 habitants, et de 3,20 m ailleurs.
Le PLU (plan local d’urbanisme) peut fixer une autre hauteur ou un aspect : demandez le règlement à la mairie.
Les frais suivent les droits de chacun sur le mur. Si ce mur soutient un bâtiment, cela change la répartition des travaux.
Que faire si le voisin conteste les travaux ?
Si le voisin conteste les travaux, commencez par lui écrire. Envoyez une lettre en recommandé avec accusé de réception, qui prouve qu’il l’a reçue.
Dans cette lettre, décrivez l’emplacement du mur, les travaux, leur durée et ce que vous faites pour limiter le bruit et la poussière. Une gêne limitée et annoncée se discute plus facilement qu’une surprise.
Si la lettre ne suffit pas, suivez ces étapes :
- Demandez un conciliateur de justice, qui aide gratuitement à trouver un accord.
- Si le voisin accepte, faites un écrit sur le tour d’échelle, c’est-à-dire le passage chez lui : il doit être temporaire, limité au terrain utile et réservé aux travaux indispensables.
- En cas de refus, saisissez le juge : il vérifie la nécessité des travaux, l’absence d’autre solution et la gêne pour le voisin.
Si le mur vous appartient seul, la loi n’oblige pas à le crépir. Vous pouvez le laisser brut, sauf règle locale ou dommage pour le voisin.
Avant tout, vérifiez à qui appartient le mur, puis lisez le règlement d’urbanisme de votre zone à la mairie. S’il est commun, parlez-en au voisin avant de commencer.
