Un conduit inutilisé ne devient pas privatif pour autant. Avant toute suppression d’un conduit de cheminée en copropriété, une question s’impose : à qui appartient-il ?
Voyons ensemble ce qui relève de votre lot et ce qui relève du syndicat.
Peut-on supprimer un conduit de cheminée en copropriété ?
La suppression d’un conduit de cheminée est possible. Mais elle dépend d’abord de sa qualification juridique, de son rôle dans l’immeuble et des travaux prévus.
Vous devez distinguer trois opérations, car elles ne touchent pas les mêmes espaces :
- La dépose de la cheminée décorative, située dans votre logement, qui peut ne concerner qu’une partie privative.
- La condamnation du conduit, c’est-à-dire sa fermeture pour empêcher tout usage, qui peut toucher les parties communes.
- La suppression du conduit et de la souche, la partie visible en toiture, qui concerne en général la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment.
Quels documents consulter en premier ?
Le règlement de copropriété est le point de départ. Il décrit les lots, les parties communes et les règles d’usage. Consultez aussi l’état descriptif de division, les anciens procès-verbaux d’assemblée générale et les plans.
Le conduit appartient-il à tous ?
Le règlement peut classer les gaines, coffres, têtes et souches parmi les parties communes. Sans précision suffisante, les coffres et gaines sont en principe considérés comme communs.
Un conduit inutilisé ne devient pas privatif. Son absence d’usage ne supprime ni sa qualification de partie commune, ni les droits des autres copropriétaires.
Sécurité avant gain de place
Avant toute décision, faites repérer le conduit sur toute sa hauteur. Un professionnel vérifiera les logements traversés, les raccordements, la souche, les trappes de visite et les conduits voisins.
Un conduit de fumée évacue les produits de combustion. Sa fermeture doit empêcher les fumées, les suies et l’humidité de remonter vers les logements. La sécurité passe donc avant le gain de place.
Un conduit qui dessert un appareil doit rester entretenu tant qu’il fonctionne. Le ramonage se fait au moins tous les douze mois, plus souvent pour certains appareils collectifs ou selon les règles locales.
Urbanisme : une déclaration peut-elle être nécessaire ?
Supprimer une souche ou un élément visible en toiture peut modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Selon le projet, le plan local d’urbanisme et la situation du bâtiment, une déclaration préalable de travaux peut être exigée.
Attention : la mairie et la copropriété répondent à deux règles distinctes. Une déclaration préalable ne vous autorise pas à modifier une partie commune. Un vote favorable de l’assemblée ne remplace pas une autorisation d’urbanisme.
Le conduit est-il une partie commune ou privative ?
Que dit le règlement de copropriété ?
Le règlement tranche d’abord la question. Il peut classer la cheminée, le conduit, la souche ou certains éléments parmi les parties communes ou privatives.
Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires ensemble. Chacun en détient une quote-part, sans pouvoir en disposer seul. Si les titres restent muets, les gaines et coffres de cheminée sont présumés communs.
Il faut donc lire la règle à la lumière des plans et de la description du lot. Un conduit qui traverse des appartements, des planchers, des murs ou la toiture dépasse souvent le seul périmètre de votre partie privative.
Souche, conduit inutilisé et droit d’usage
La souche, lorsqu’elle se trouve sur la toiture, est généralement un élément commun. Elle participe à l’étanchéité, à l’aspect extérieur et parfois au fonctionnement de plusieurs conduits.
Un conduit qui ne sert plus n’autorise pas pour autant sa destruction. Il peut garder une utilité technique, un potentiel de raccordement ou un rôle dans la ventilation de l’immeuble.
Examinez aussi le droit d’usage. Le règlement peut permettre à certains copropriétaires d’utiliser un conduit appartenant à la collectivité. Sa suppression peut alors porter atteinte à leurs droits.
Quelles mentions chercher dans vos documents ?
Repérez notamment les termes suivants :
- Gaine ou coffre de cheminée, l’espace construit autour du conduit, souvent considéré comme commun.
- Souche ou tête de cheminée, la partie qui débouche au-dessus de la toiture.
- Conduit individuel, qui peut desservir un seul logement sans être pour autant privatif.
- Conduit collectif, qui reçoit les fumées ou l’air de plusieurs logements et relève normalement d’un examen commun.
- Jouissance exclusive, qui réserve un usage sans établir forcément une propriété exclusive.
Demandez au syndic les archives utiles. Les procès-verbaux peuvent révéler une ancienne autorisation de condamnation, une réparation de la souche, une modification de la ventilation ou un litige sur le conduit.
Attention : si le conduit est commun, vous ne pouvez ni le supprimer, ni le percer, ni l’obturer, ni modifier sa sortie en toiture sans autorisation préalable de la copropriété. Cette règle vaut même si les travaux sont à vos frais et dans votre appartement.
Comment faire voter l’autorisation avant les travaux ?
Comment déposer la demande ?
Présentez le projet au syndic avant de commencer quoi que ce soit. La demande doit viser l’inscription d’une résolution précise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Envoyez-la par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez aussi utiliser la lettre recommandée électronique si les conditions sont réunies. Conservez la preuve de l’envoi, de la réception et des documents transmis.
Votre demande doit permettre à chacun de comprendre ce qui sera supprimé. Une formule vague comme « enlever la cheminée » ne précise ni le conduit, ni la souche, ni les conséquences techniques.
Quel dossier constituer ?
Préparez au minimum :
- un plan de localisation, avec le logement, les niveaux traversés et la sortie en toiture ;
- des photographies, prises dans votre appartement, dans les parties communes accessibles et, si possible, en toiture ;
- une note technique décrivant la condamnation, la dépose, le rebouchage et les protections prévues ;
- un rapport professionnel, lorsque le conduit touche la structure, la ventilation, un appareil à combustion ou plusieurs lots ;
- un ou plusieurs devis, précisant matériaux, délais, protections et remise en état ;
- les autorisations administratives nécessaires, dès lors que la toiture ou la façade change d’apparence ;
- un engagement sur les frais, indiquant que vous assumez les travaux liés à votre projet.
Le devis gagne à distinguer les postes. Il faut séparer la dépose intérieure, la condamnation du conduit, l’intervention en toiture, l’évacuation des gravats, la réfection des finitions et d’éventuels honoraires de suivi du syndic.
Le projet doit préciser qui commande les travaux. La résolution identifie votre lot, l’entreprise retenue ou les conditions de son choix, la période d’intervention et votre responsabilité en cas de dommage.
Quelle majorité faut-il réunir ?
La majorité dépend de la portée réelle du projet. L’autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser, à ses frais, des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur peut relever de la double majorité de l’article 26.
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Les voix ne se comptent donc pas seulement parmi les personnes présentes le jour de l’assemblée.
Une suppression qui détruit ou approprie une partie commune peut relever de la double majorité de l’article 26. Elle exige la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix.
L’unanimité peut devenir nécessaire si l’opération aliène une partie commune indispensable au respect de la destination de l’immeuble. Cette situation s’apprécie au regard du règlement, de la fonction du conduit et des effets du projet.
Que faire après le vote ?
Attendez la notification du procès-verbal et vérifiez le texte exact de la résolution. Les travaux soumis aux articles 25 ou 26 restent en principe suspendus pendant le délai de contestation, sauf urgence.
Ne signez pas définitivement avec l’entreprise avant d’avoir obtenu l’autorisation exigée. Vous pouvez faire établir des devis et préparer le dossier. Le chantier ne doit démarrer qu’après le vote favorable et les autorisations administratives nécessaires.
Quels risques en cas de suppression sans autorisation ?
Que se passe-t-il si les travaux sont déjà faits ?
Commencer les travaux sans vote favorable vous expose d’abord à une demande de remise en état. Le syndicat peut réclamer la démolition des ouvrages réalisés. Il peut aussi exiger le rétablissement du conduit ou de la toiture.
La remise en état peut coûter davantage que la suppression initiale :
- repose d’un conduit
- reconstruction de la souche
- réparation de la toiture
- réfection des plafonds
- indemnisation des dommages causés aux voisins
Le juge peut ordonner la démolition, même si les travaux paraissent utiles ou sans nuisance. L’absence de dégât visible ne remplace pas l’autorisation. C’est le cas dès que les parties communes ou l’aspect extérieur sont concernés.
Le délai de prescription est la période pendant laquelle une action peut être engagée. Il varie selon le litige. Pour une action personnelle contre des travaux non autorisés, la jurisprudence retient en général dix ans.
Responsabilité et sécurité de l’appareil
Votre responsabilité peut être engagée si l’intervention provoque un sinistre. Une mauvaise condamnation peut favoriser une infiltration en toiture. Elle peut aussi laisser passer la fumée, abîmer le gros œuvre ou perturber la ventilation.
Attention : les travaux peuvent aussi interrompre l’usage d’un appareil raccordé au conduit. Dans ce cas :
- l’utilisation du conduit reste interdite jusqu’à sa remise en état ou son remplacement
- l’utilisation de l’appareil à combustion reste interdite dans les mêmes conditions
- un examen par une personne qualifiée est nécessaire avant toute remise en service
Recours et contestation
Le syndic peut vous mettre en demeure de cesser ou de régulariser les travaux. Si cette démarche échoue, une action en justice peut être engagée au nom du syndicat.
Les copropriétaires concernés peuvent aussi saisir le tribunal judiciaire. Ils disposent de deux mois après la notification du procès-verbal. Ce délai vaut pour contester une décision d’assemblée générale, à condition d’avoir voté contre ou de n’avoir été ni présent ni représenté.
Une autorisation mal rédigée présente un risque à elle seule. Si la résolution ne décrit pas précisément le conduit, la souche et les travaux, un désaccord peut naître. Il portera sur ce que l’assemblée a réellement accepté.
Avant de lancer quoi que ce soit, relisez le règlement, faites repérer le conduit sur toute sa hauteur et déposez une demande précise auprès du syndic. Tant que le vote favorable n’est pas acquis et que les autorisations administratives ne sont pas obtenues, ne signez aucun devis définitif et ne touchez à rien, ni dans votre logement ni en toiture.
