Un bel appartement peut cacher des charges impayées qui n’apparaissent pas à la visite.
Lors d’un achat d’appartement avec dette de copropriété, la question vient vite : qui doit régler ces sommes ? On fait le point sur ce qui vous revient vraiment.
Le vendeur reste redevable de ses impayés, mais le syndic peut retenir une somme sur le prix de vente
La dette antérieure reste personnelle au vendeur
Une dette de copropriété née avant la vente reste personnelle au vendeur. Vous n’en devenez pas responsable en achetant. Même si le syndic réclame encore ces charges anciennes, leur paiement reste à la charge du vendeur.
Le changement de propriétaire ne change pas le débiteur de cette dette. Le syndicat doit poursuivre le vendeur pour les sommes exigibles avant le transfert de propriété. Vous payez celles qui deviennent exigibles après ce transfert.
Le syndic peut faire opposition au prix
Le vendeur doit fournir un certificat récent. Il atteste qu’il ne doit rien à la copropriété. S’il ne le fournit pas, le notaire prévient le syndic. Le syndic a alors 15 jours pour faire opposition.
Cette opposition indique le montant et la cause de la créance. Elle ne porte que sur la somme précisée. Le notaire la bloque sur le prix de vente, puis verse le solde au vendeur.
Eh oui, cette procédure protège d’abord la copropriété. Vous ne devenez pas débiteur des impayés. Elle peut toutefois retarder la signature. Elle peut aussi réduire la somme que le vendeur récupère, surtout si le montant est contesté.
Charges et travaux : la date d’exigibilité détermine souvent qui paie
Les provisions du budget prévisionnel
Pour les charges courantes, c’est la date d’exigibilité de la provision qui compte. Elle tombe en général le premier jour du trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.
À cette date, le propriétaire du lot doit payer l’appel de fonds. Vous achetez après l’échéance ? C’est donc au vendeur de régler la provision, même si vous occupez l’appartement pendant une partie du trimestre.
Vous pouvez convenir d’une autre répartition dans le compromis ou l’acte de vente. Cet accord ne vaut toutefois qu’entre vous et le vendeur. Le syndic peut toujours réclamer la somme au copropriétaire désigné par la loi.
Les travaux et dépenses hors budget
Pour les dépenses hors budget prévisionnel, la date d’exigibilité reste décisive. Le propriétaire du lot au moment du transfert de propriété paie l’appel de fonds s’il est alors exigible.
Pour des travaux votés avant la vente, le vendeur règle les appels exigibles avant le transfert de propriété. Vous prenez en charge ceux qui deviennent exigibles après. C’est le cas même si le chantier n’a pas encore commencé.
La régularisation entre vendeur et acquéreur
Le solde annuel est calculé après la clôture des comptes, parfois plusieurs mois après la vente. Il revient :
- au propriétaire du lot à cette date, qui le reçoit ou le paie
- sauf si l’acte de vente prévoit une autre répartition
État daté et vérifications avant de signer
L’état daté chiffre la situation du lot
Le syndic établit l’état daté et le transmet au notaire. Il récapitule ce que le vendeur doit à la copropriété, ce qu’elle pourrait lui devoir et ce qui pourra être à la charge de l’acquéreur.
Vous y trouverez notamment :
- les charges impayées ;
- les provisions exigibles ;
- les avances de trésorerie ;
- les échéances d’emprunt collectif ;
- les appels de fonds à venir.
L’état daté indique aussi le montant des charges et des travaux du lot sur les deux derniers exercices.
Son coût est plafonné à 380 € TTC, et la facture revient au vendeur. Le syndic ne peut pas appliquer plusieurs fois ce plafond lorsque la vente comprend l’appartement, une cave et une place de stationnement.
Les documents remis avec l’avant-contrat
Comparez le montant des charges des deux derniers exercices au budget annoncé et à ce que vous pouvez payer. Regardez aussi le niveau des impayés et des dettes envers les fournisseurs. S’il est élevé, la copropriété peut être sous tension.
Les contrôles à faire avec le notaire
Demandez au notaire de comparer le pré-état daté, l’état daté et les derniers procès-verbaux. Pourquoi ? Un appel de fonds voté récemment peut figurer dans l’un de ces documents sans apparaître dans les autres.
Trois dates et éléments aident à déterminer qui le syndic peut légalement solliciter :
- la date exacte du transfert de propriété ;
- la date à laquelle la vente est notifiée au syndic ;
- le calendrier des appels de fonds.
Demandez aussi si une procédure judiciaire concerne le lot ou la copropriété. L’état daté doit en préciser l’objet et l’état, surtout en cas d’impayés de charges.
Recouvrement et prescription des charges impayées
Chaque charge possède son propre délai
En principe, l’action du syndicat se prescrit par cinq ans. Le délai commence quand le titulaire connaît les faits qui lui permettent d’agir, ou aurait dû les connaître.
Examinez chaque appel de fonds séparément. Le paiement d’appels plus récents par le vendeur n’efface pas une dette ancienne. La vente ne remet pas le délai de prescription à zéro.
Le débiteur doit invoquer la prescription. Le simple écoulement du temps ne fait pas disparaître la somme du compte de copropriété. Ce point compte surtout si un acte a interrompu le délai.
Les actes qui interrompent la prescription
Un acte interruptif efface le temps déjà écoulé et fait repartir un délai de même durée.
La loi vise notamment :
- la reconnaissance de la dette par le vendeur, qu’elle passe par un écrit ou par son comportement ;
- une demande en justice.
Une assignation, y compris en référé, interrompt le délai jusqu’à la fin de la procédure, sous certaines conditions.
Une simple relance ou une mise en demeure ne suffit pas toujours à interrompre la prescription. Si une dette ancienne apparaît, demandez au vendeur, au syndic et au notaire les dates concernées. Demandez aussi les actes précis avant de signer.
La procédure déjà engagée doit être signalée
Si le vendeur conteste la dette, ne vous contentez pas d’une promesse orale.
Faites préciser dans l’acte qui prendra en charge les frais. Précisez aussi qui paiera les appels complémentaires et les éventuels remboursements. Le syndic garde ses droits contre le copropriétaire désigné par la loi.
Au fond, la question est moins de savoir si la dette existe que de dater sa naissance et le moment où elle devient exigible. Avant de signer, rapprochez ces dates de chaque document remis par le notaire, car c’est là que se joue la somme réellement due.
